Недвижимое имущество, как здания (помещения), так и земельные участки, зачастую становится главным объектом внимания со стороны рейдеров. На сегодняшний день на рынке существует множество компаний, которые предлагают свои услуги по захвату собственности. Некоторые из них действуют в рамках закона, но встречаются сторонники явно «серых» и «черных» схем захвата. Также есть субъекты, которые с охотой инвестируют существенные денежные средства в захват предприятий.

Деятельность по установлению контроля над активами без согласия собственника и является, по сути, рейдерским захватом.

От захвата не застрахован никто. Опасаться нужно всем компаниям, которые имеют в собственности даже небольшие объекты недвижимости!

Защита информации

Действия, направленные на захват недвижимости, достаточно предсказуемы, не заметить их невозможно.

Начинается захват всегда со сбора информации о компании, недвижимости, владельце имущества. Как правило, это информация о бухгалтерской отчетности, о реестре акционеров, об учредителях, учредительных документах, оценочной стоимости активов и другие данные.

Часть этих сведений можно получить в налоговых органах, учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и других официальных источниках, часть же добывается с использованием методов промышленного шпионажа и т.д. По результатам полученной информации принимается решение о целесообразности захвата и методах его осуществления.

Таким образом, собственнику необходимо провести превентивные мероприятия по защите информации.

Наиболее же эффективный способ защиты имущества от захвата – это обременение.

Обременяя, защищаем

Риск захвата существенно возрастает, если недвижимое имущество становится предметом сделок: покупается, продается, передается в залог или аренду. Но если сделки совершаются продуманно и целенаправленно, с подконтрольными или дружественными компаниями, то это становится эффективным инструментом защиты недвижимости.

Для предотвращения захвата собственнику жизненно важно заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения. Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса.

Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2-х целей:

Усложняет сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает вкладывать больше ресурсов в захват и дает большее время для маневра собственнику в процессе защиты.

Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, снижая ее экономическую привлекательность.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения – это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие.

Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.

Существует три основных способа установления обременения на имущество:

Волеизъявление собственника;

Судебное решение;

Решение уполномоченных органов.

Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором «обременительных» правоотношений выступает сам собственник.

Акт судебной власти, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защиты такой способ можно использовать как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет своего рода запасным правовым плацдармом защиты собственника.

Довольно частое основание для установления обременения на имущество – это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество на основании постановления прокуратуры, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст определенное время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не рискуя окончательно потерять недвижимость из виду вследствие ее перепродажи агрессорам третьим лицам.

Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении, как в способе защиты недвижимости, не будет.

Таким образом, все собственники недвижимости находятся в той или ной степени в опасности, однако рейдерский захват проще предупредить, чем предотвратить.

Наши друзья: