Риски арендатора

Практически на каждом предприятии имеется свой юрист или даже юридический отдел или департамент, однако сделки с недвижимостью имеют свои специфические особенности, которые штатный юрист не всегда может предусмотреть. Кроме этого ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости осложнена тем, что зачастую в каждом отдельно взятом регионе страны существует свои особенности в оформлении документов.

Актуальность темы также обусловлена тем, что договор аренды является важнейшим для хозяйственной деятельности многих юридических лиц и предпринимателей.

Под арендой понимается передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) за плату. В основе любых арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью извлечения прибыли.

Как обезопасить себя?

Что бы уберечь себя от рисков, арендатору необходимо заказать или провести самому правовую экспертизу документов по объекту коммерческой недвижимости, рассматриваемому в качестве предмета договора аренды. Поскольку объект недвижимости может не принадлежать на правах собственности арендатору, данная проверка должна отвечать на основной вопрос:

Имеет ли арендатор право распоряжаться объектом недвижимости?

Например, если предполагаемый арендодатель имеет право оперативного управления или право хозяйственного ведения на конкретный объект недвижимости, то таким объектом он не может распоряжаться без согласия собственника, которым является государство или муниципалитет. И как следствие, необходимо согласие государственного органа на совершение сделки. Необходимо быть предельно осторожным, если такой арендодатель будет совершать сделку от своего имени, так как такой договор может быть признан недействительным.

Дабы максимально обезопасить арендатора, эксперту необходимо провести комплексную проверку. Как правило, комплексная правовая экспертиза документов для оформления договора аренды проходит несколькими этапами.

Проверка законности сделки

Проверка правомочий представителя

Проверка соблюдения прав и законных интересов третьих

Проверка права продавца на объект

Проверка полномочий продавца

Проверка действительности документов

Экспертиза оспоримости сделки

Рекомендации специалистов

Принятие решения

Остановимся на каждом этапе более подробно.

Проверка законности сделки в обязательном порядке должна включать в себя проверку законности прав собственности на данный объект недвижимости;

Проверка правомочий представителя (в случае если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности.);

Проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц. Зачастую проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц, например, объект может быть обременен или уже сдан в аренду;

Проверка права продавца на объект недвижимости, для этого важно установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект;

Проверка полномочий продавца. Необходимо ознакомиться с учредительными документами своего контрагента. Это надо сделать для того, чтобы определить, какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. (Например, если контрагентом выступает акционерное общество, а сумма сделки составляет 25-50% балансовой стоимости активов этого общества, то в соответствии с пункта 2 статьи 79 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров). В случае нарушении порядка принятия решений о сделках такая сделка может быть признана недействительной;

Проверка действительности документов, необходимых для совершения сделки;

Экспертиза оспоримости сделки и разработка комплекса антирисковых мероприятий;

Дача специалистом конкретных рекомендаций относительно рисков связанных с данным объектом недвижимости;

Принятие решения по результатам проведения правовой экспертизы.

Подготовка сделки это очень сложный и трудоемкий процесс. Недостаточное внимание при проверке документов может повлечь за собой длительные судебные споры, и в результате послужить причиной значительных убытков.

После проведения юридической экспертизы, необходимо: оформить предварительный договор между сторонами, в котором согласовать условия договора, например, условия о цене и форме расчетов, сроках заключения сделки и т.д.

Предварительному договору аренды недвижимости должно быть уделено большое внимание из-за его важности для арендатора, ведь стоимость аренды зачастую превышает десятки тысяч долларов, а во-вторых, потому что правовое регулирование договора данного типа отличается сложностью.

В кодифицированном гражданском законодательстве отсутствует понятие договора аренды коммерческой недвижимости, поэтому такой договор регулируется преимущественно общими нормами о договоре аренды, что требует очень внимательной работы при составлении проекта предварительного договора. Основным фактором, понуждающим внимательно относиться к подготовке проекта, является схема исполнения предварительного договора. Данная схема рискованна тем, что существует разрыв между предоставлением со стороны арендатора выплаты, обеспечивающей заключение в последующем основного договора, и непосредственно подписанием основного договора. Таким образом, схема с использованием предварительного договора создает дополнительные риски для арендатора, однако их можно свести к минимуму, если в проекте предварительного договора особое внимание уделить условиям, гарантирующим возврат арендатору сумм, уплаченных в счет заключения в будущем договора аренды. Так же договор должен исчерпывающим образом регламентировать отношения сторон.

Следующей стадией при подготовке аренды коммерческого помещения является непосредственная подготовка и заключение договора аренды.

В предмете договора аренды нежилого помещения необходимо указать, какое помещение передается в аренду. К данному положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение как таковое является индивидуально-определенным объектом (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса). В силу этого, договор должен содержать указание, какое конкретно помещение передается в аренду. При отсутствии такого указания договор будет признан незаключенным, т.е. арендодатель будет свободен от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составить договор, который в полной мере отвечал требованиям закона несложно, достаточно взять оформленный надлежащим образом архитектурный план сооружения, на котором будет выделено арендуемое помещение.

Неожиданные сложности могут подстерегать арендатора из-за того, что при заключении договора арендатор не достаточно внимательным образом ознакомился с приложениями к договору. Необходимо понимать, что составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления документа, а статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий изложенных в самом договоре. Это означает, что важные условия могут быть включены в приложения, в которые, как правило, не внимательно вчитываются, что впоследствии может оказаться причиной разногласий между арендодателем и арендатором. Таким образом, внимательное прочтение договора и приложений к нему является не менее важным, чем, например, составление проекта договора.

Продолжением невнимательного отношения к документам является непонимание всей важности оформления всех актов, относящихся к договору. Распространенной ошибкой многих арендаторов является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения.

Необходимо помнить, что акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключению основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения. В противном случае утверждение арендатором акта, не содержащего описания дефектов помещения, может повлечь обязанность устранить их за свой счет.

Итак, подводя итог, можно еще раз напомнить, что юридическое сопровождение сделки необходимо поручать юристам, специализирующимся именно в области аренды недвижимости. Правда, найти таких специалистов задача достаточно сложная. Юрист, занимающийся вопросами аренды коммерческой недвижимости, должен досконально знать все особенности законодательства, принимать во внимание даже незначительные детали, которые впоследствии могут оказать влияние на совершение сделки.

Наши друзья: